“4+9”银行保函是指由银行根据《关于调整房地产开发项目资本金比例，规范购房认购资金监管的通知》（建房[2003]8号）和《关于进一步加强房地产开发企业管理的通知》（建房[2003]17号）文件规定，针对房地产开发企业在项目开发过程中，为满足监管部门要求而开具的一种资金担保。
其中，“4”指的是开发商自有资金比例需达到项目总投资的35%以上，并且项目资本金到位资金达到项目总投资的25%以上方可申请银行贷款；“9”指的是开发商申请银行贷款比例不得超过项目总投资的75%。
在“4+9”政策框架下，银行为规避自身风险，通常要求开发商提供相应比例的保证金或担保。银行保函作为一种常见的担保方式，能够有效降低银行的贷款风险，保障资金安全。
“4+9”银行保函在房地产开发过程中发挥着重要作用，主要体现在以下几个方面：
1. **满足监管要求:** “4+9”银行保函是开发商取得银行贷款，顺利开发项目的必要条件之一，能够满足监管部门对房地产企业资金监管的要求。
2. **保障资金安全:** 银行保函能够有效约束开发商按照约定使用贷款资金，避免资金被挪用，保障了银行的资金安全。
3. **降低银行风险:** 在开发商出现违约情况时，银行可以通过执行保函，减少自身损失，降低信贷风险。
4. **促进项目开发:** “4+9”银行保函的应用，有利于规范房地产开发企业的融资行为，促进房地产市场的健康和稳定发展。
根据担保内容的不同，“4+9”银行保函主要可以分为以下几种类型：
1. **履约保函:** 保证开发商按照与购房者签订的商品房预售合同的约定，按时交付房屋，并保证房屋质量符合合同约定。
2. **预售资金监管保函:** 保证开发商将预售房屋所得款项，全部存入监管账户，专款专用，用于项目工程建设。
3. **工程款支付保函:** 保证开发商按照合同约定，按时足额向建筑施工企业支付工程款。
4. **农民工工资支付保函:** 保证开发商按时足额支付农民工工资，维护农民工的合法权益。
申请“4+9”银行保函，开发商需要满足以下条件：
1. **具备独立法人资格:** 开发商必须是依法注册登记，具备独立法人资格的企业。
2. **拥有良好的信用记录:** 开发商需拥有良好的企业信用记录，无不良信用记录或重大违法违规行为。
3. **项目符合国家政策:** 房地产开发项目必须符合国家产业政策和土地利用规划，并取得相关部门的审批文件。
4. **提供足额担保:** 开发商需要向银行提供足额的担保，如保证金、抵押物等，以保障银行的权益。
1. **提出申请:** 开发商准备好相关申请材料，向银行提出“4+9”银行保函的申请。
2. **银行进行审查:** 银行对开发商提交的申请材料进行审查，包括企业资质、项目情况、担保情况等。
3. **签订协议:** 审查通过后，开发商与银行签订“4+9”银行保函协议，明确双方的权利义务。
4. **缴纳费用:** 开发商根据协议约定，向银行缴纳保函费用。
5. **银行开具保函:** 银行收到保函费用后，向开发商开具“4+9”银行保函。
1. **选择合适的银行:** 开发商应选择信誉良好、实力雄厚的银行申请“4+9”银行保函，以确保自身权益。
2. **仔细阅读合同条款:** 在签订“4+9”银行保函协议之前，开发商应仔细阅读合同条款，特别是关于担保责任、费用、期限等内容。
3. **按时缴纳保函费用:** 开发商应按照协议约定，按时足额缴纳保函费用，避免因费用问题影响项目的正常开发。
4. **及时解除保函:** 项目竣工验收合格后，开发商应及时向银行申请解除“4+9”银行保函，避免产生不必要的费用。
“4+9”银行保函作为房地产开发过程中重要的金融工具，在保障资金安全、降低银行风险、促进项目开发等方面发挥着重要作用。开发商应充分了解“4+9”银行保函的相关知识，选择合适的银行，并按照规定流程申请和使用银行保函，确保项目的顺利开发。
