前段时间，楼市里出现了个新词儿——“保函”。
“保函”这个词并不新鲜，但在楼市里却是头一回。简单来说，就是开发商想用银行保函来替代预售资金监管账户。
先来普及一下预售资金监管的基本知识。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房时，预售人（也就是开发商）应当预先提供专项维修资金，用于商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并按照规定到有关部门办理抵押等担保手续。
除此之外，开发商还要将预售资金存入预售资金监管账户中。
预售资金监管账户，是指房地产行政主管部门会同建设行政主管部门、银行业监督管理机构等指定的商业银行设立的，用于商品房预售资金监管的专用账户。
简单来说，就是开发商卖房子的钱，不能直接全拿走，要受到监管，只能用于建房子。
因为房子从开建到交付，往往需要好几年时间。在这期间，如果开发商把钱全拿走了，万一没钱建房子，或者建到一半开发商跑路了，那买房人不就亏大了？
所以，为了避免开发商挪用预售资金，保障购房人的合法权益，就需要对预售资金进行监管。
开发商想用银行保函替代预售资金监管账户，主要是因为这样可以提前拿到资金。
按照现行的预售资金监管制度，开发商只能在房子交付后，才能分批提取预售资金。这就意味着，开发商在房子建好交付之前，都拿不到钱。
而如果用银行保函替代预售资金监管账户，开发商就可以提前从银行那里拿到钱。
举个例子，假如一个开发项目预计需要10亿元资金，如果用预售资金监管账户，开发商需要等到房子交付后才能拿到这10亿元。但如果用银行保函，开发商可以提前从银行那里拿到这10亿元，只要在房子交付前把钱还上就行。
当然，这10亿元并不是免费的，开发商需要向银行支付一定的利息。但对于开发商来说，提前拿到这笔钱，可以提前开工，或者周转到其他项目，总之可以有更多的资金使用余地。
说了这么多银行保函，那银行保函到底是什么呢？
通俗地说，银行保函就是银行出具的担保函。
举个例子，假如你想买一套房子，但你担心开发商不能按时交房，所以要求开发商提供一份担保。开发商可以找银行开具一份保函，保证如果不能按时交房，银行将承担违约责任。
当然，银行不会无缘无故地为开发商提供担保。开发商需要向银行提供一定的担保，比如抵押物、存款等。
从理论上来说，银行保函是可以替代预售资金监管账户的。
因为银行保函和预售资金监管账户，本质上都是对购房人的一种保障。
预售资金监管账户，是把开发商卖房子的钱存起来，由银行来监管，确保这笔钱专款专用，只能用于建房子。
而银行保函，是银行为开发商提供担保，确保开发商能按时交房。如果开发商不能按时交房，银行将承担违约责任。
但从实际情况来看，银行保函替代预售资金监管账户还存在一些问题。
首先，银行保函的担保范围可能没有预售资金监管账户那么全。预售资金监管账户是全额监管，也就是说，开发商卖房子的钱全都要存进去。而银行保函可能只担保其中的一部分，比如说延期交房的违约金。
其次，银行保函的执行可能会存在一定的困难。如果开发商真的不能按时交房，购房人可能需要通过诉讼来要求银行履行保函义务，这可能需要一定的时间和成本。
最后，银行保函的信用风险也不能忽视。虽然银行的信用风险相对较小，但毕竟不是零。如果银行出现风险，保函也可能会受到影响。
所以，银行保函要想真正替代预售资金监管账户，还需要解决上述问题。
尽管银行保函替代预售资金监管账户还存在一些问题，但从长远来看，银行保函还是有很大发展前景的。
首先，银行保函可以提高预售资金的使用效率。预售资金监管账户是把开发商卖房子的钱全都锁定起来，不能动用。而银行保函则可以让开发商提前拿到资金，提高资金使用效率。
其次，银行保函可以降低购房人的风险。预售资金监管账户只保障了资金的安全，但并不能保证开发商一定能按时交房。而银行保函则可以为开发商能按时交房提供担保，降低购房人的风险。
最后，银行保函可以促进房地产市场的健康发展。预售资金监管账户虽然可以保障购房人的资金安全，但同时也限制了开发商的资金使用，影响了房地产市场的流动性。而银行保函则可以在保障购房人利益的同时，提高预售资金的使用效率，促进房地产市场的健康发展。
当然，银行保函要想真正发挥作用，还需要建立健全的制度体系。包括银行保函的担保范围、执行机制、信用风险管理等，都需要进一步完善。
总之，银行保函有望成为预售资金监管账户的有力补充，共同保障购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
