租赁纠纷，尤其是涉及房屋租赁的纠纷，时有发生。当承租人面临租赁合同即将被单方面解除、房屋即将被强行收回等紧急情况时，往往需要寻求法律途径保护自身权益。这时，诉前保全就成为一个重要的法律工具。然而，诉前保全能否保全租赁权？ 这是一个许多人关心的问题，其答案并非简单的“是”或“否”，需要结合具体情况进行分析。本文将深入探讨诉前保全在租赁纠纷中的适用性，并分析其申请流程及注意事项。
一、诉前保全的定义及目的
诉前保全，是指在提起诉讼前，为防止被诉人转移、隐匿或毁损证据，或者为避免诉讼判决执行困难，而向人民法院申请采取的财产保全或其他保全措施。其目的在于有效地保护当事人的合法权益，确保诉讼的顺利进行和最终判决的有效执行。
在租赁纠纷中，诉前保全的目的是为了在正式诉讼开始之前，暂时性地维持租赁关系的现状，防止出租人采取单方面行动，例如强行收回房屋、改变房屋用途等，从而导致承租人遭受不可挽回的损失。
二、租赁权能否被诉前保全？——可能性分析
理论上，租赁权是可以被诉前保全的。 但是，并非所有租赁纠纷都适用诉前保全。法院在审查诉前保全申请时，会综合考量以下因素：
申请人的请求是否合法合理： 申请人必须有充分的证据证明其租赁权受到侵害，且存在被侵害的现实危险。如果申请人本身存在违约行为，或租赁合同本身存在严重瑕疵，则法院可能驳回其申请。
是否存在不可逆转的损害： 法院会评估如果不对租赁权采取保全措施，是否会给申请人造成无法挽回的损失。如果只是普通的租赁纠纷，例如租金支付问题，一般不适用诉前保全。而如果出租人存在恶意驱赶承租人，或者即将对房屋进行重大改动，导致承租人无法继续租赁，则有可能适用诉前保全。
保全措施是否适当： 法院选择的保全措施必须与申请人的请求相符，且必须是必要的、合理的。例如，法院可能不会直接判决禁止出租人进入房屋，而是采取更温和的措施，例如责令出租人提供证据证明其有权收回房屋。
三、诉前保全的申请流程及所需材料
申请诉前保全，需要向有管辖权的人民法院提交申请书及相关材料，包括：
诉前保全申请书： 需明确写明申请人的身份、被申请人的身份、申请保全的标的（即租赁权）、保全措施的要求、以及申请理由和证据。
租赁合同或其他证明租赁关系存在的证据： 例如房屋租赁合同、租赁收据、付款凭证等。
证明存在损害的证据： 例如出租人发出解除租赁合同通知、有驱赶承租人迹象的证据等。
申请人的身份证明文件： 例如身份证、户口本等。
其他法院认为必要的材料： 例如房产证复印件等。
四、案例分析
假设甲公司与乙公司签订了一份为期五年的厂房租赁合同，合同约定租赁期间乙公司享有厂房的专属使用权。租赁期满一年，甲公司以乙公司未按时支付租金为由，欲强行收回厂房。乙公司为避免损失，可向法院申请诉前保全，要求法院禁止甲公司强行收回厂房，维持租赁关系现状，直到法院做出最终判决。 在这个案例中，由于厂房的特殊性，以及甲公司可能造成的经济损失巨大，诉前保全申请获得批准的可能性较高。
五、注意事项
申请诉前保全需要提供充分的证据，证明其租赁权受到侵害以及存在损害的现实危险； 申请人需在法院规定的时间内提交所有必要材料，避免因材料不全导致申请被驳回； 诉前保全只是临时措施，最终的租赁纠纷仍需通过正式诉讼解决； 申请诉前保全需要承担一定的费用。总之，诉前保全能否保全租赁权，取决于具体案件的实际情况。 申请人需要根据自身情况，仔细准备相关材料，并寻求专业律师的帮助，以提高申请成功的几率。 记住，及早寻求法律帮助，才能更好地保护自身权益。
