近年来，在房地产领域，履约保函作为一种新兴的担保方式，逐渐进入人们的视野，尤其是在房地产开发商购买土地、项目融资等大型交易中，履约保函发挥着越来越重要的作用。然而，伴随而来的一些问题也引起了监管层的关注。
所谓"履约保函"，简而言之，就是由银行或担保公司出具的、担保在特定情况下交易一方将履行其合同义务的书面承诺。在房地产领域，开发商在参与土地出让、项目招投标、工程款支付等过程中，往往需要提供一定比例的履约保证金，以确保交易的顺利进行和合同的履行。而履约保函正是一种替代现金保证金的担保方式。
与传统的现金保证金相比，履约保函具有明显的优势。首先，它可以有效降低企业的资金压力。在房地产开发过程中，开发商需要缴纳各种保证金，这无疑占用了大量资金，影响了企业的现金流。而使用履约保函，开发商只需支付一定的手续费，就可以节省大量的保证金，缓解资金压力。其次，它可以提高交易效率。使用履保函，无需再经过繁琐的资金划转程序，只需一纸公函，就可以快速完成交易，提高了交易效率，缩短了交易周期。此外，履约保函还具有灵活性强、便于管理等优点。
然而，正是由于这些优势，一些问题也随之出现。一方面，在房地产市场火热的地区，开发商对履约保函需求旺盛，一些银行为抢占市场，盲目降低门槛，放松审核标准，甚至出现"零门槛"发放保函的情况。这无疑增加了银行的风险，一旦开发商出现违约，银行将面临巨大的损失。另一方面，也有一些开发商滥用履约保函，以之作为融资工具，变相增加融资渠道。在实际操作中，一些开发商利用银行的履约保函，向其他金融机构进行融资，扩大了金融杠杆，加大了金融风险。
针对这些问题，监管层及时出手，加强了对银行发放履约保函的监管。银监会于2017年下发了《关于进一步加强商业银行履约保函业务风险管理工作的通知》，对商业银行开展履约保函业务提出了明确要求。通知强调，商业银行应当严格执行授信制度，对房地产开发企业发放履约保函，应当纳入该企业的统一授信额度管理，不得超限额提供履约保函。同时，商业银行应当加强对履约保函业务的内部管理，建立健全业务操作规程，明确业务办理流程，并加强员工行为管理，防止内外勾结、利益输送等违规行为。
此外，通知还要求商业银行加强风险管控，提高风险识别和处置能力。商业银行应当对房地产开发企业的经营、财务状况、信用状况等进行全面评估，合理确定担保金额和有效期，不得盲目扩大担保规模。同时，商业银行应当建立有效的风险监测和预警机制，密切关注房地产开发企业的经营状况和市场变化，及时识别和应对风险。
值得注意的是，银监会还对商业银行和开发商的违规行为给予了严厉打击。对于商业银行，银监会要求其加强内部审计和检查，对违规发放履约保函的行为，要及时纠正，并依法依规进行处理。对于开发商，银监会要求商业银行对其滥用履约保函的行为进行严肃处理，并将其列入黑名单，禁止其今后使用履约保函。
总之，履约保函作为一种新兴的担保方式，在房地产领域发挥着越来越重要的作用。加强对银行发放履约保函的监管，不仅可以有效防范金融风险，维护金融稳定，而且可以促进房地产市场的健康发展，维护交易各方的合法权益。在监管层的有力监管下，相信履约保函将发挥更大的作用，为房地产市场注入更多活力。
